"Schlüsselfertig" heißt nicht automatisch "frei von Mängeln".
Ratgeber

Bauen ohne Kostenfallen

Autor:
Redaktion

Bauwerkverträge: Kaum einer versteht ihre verklausulierten Formulierungen. Was sollte ein Bauherr prüfen lassen, um sich vor Mängeln oder Mehrkosten zu schützen?

„Schlüsselfertig“. Viele Muster- oder Kataloghaus-Anbieter locken ihre Kunden mit dieser  klangvollen Vokabel und versprechen: alles zum Festpreis. Doch der Begriff ist nicht gesetzlich definiert. Schlüsselfertig lässt sich als bezugsfertig auslegen. Bezogen werden kann ein Haus, wenn noch längst nicht alle Arbeiten erledigt sind. Laut einer Studie der Dekra entstehen im Laufe eines Baus durchschnittlich 32 Mängel, die insgesamt etwa 10.000 Euro an Kosten erzeugen.

In der Mehrzahl aller Bauverträge werden nicht alle Bauleistungen vollständig festgelegt. Ein klassisches Beispiel hierfür sind Vorarbeiten oder Baunebenkosten. Sie reichen vom Einholen der Baugenehmigung bis hin zu Vermessungsarbeiten, Bodengutachten, Aushub oder Grundstückserschließung. All diese Leistungen sollten im Festpreis enthalten und präzise aufgeführt sein. Kein Baugrund gleicht dem anderen. Hier finden Baufirmen häufig Gründe für Mehrkosten.

Die Mängelliste der fehlenden Bauleistungen

Weiter geht es mit Berechnungen zu Statik, Wärmebedarf oder Dachdämmung. Sie fehlen in vielen Bauwerkverträgen. Dabei sollte jedes Gewerk und jede Ausstattungs-Detail aufgeführt und jeder Baustoff exakt beschrieben sein. Beispielsweise auch die Art und Qualität der sanitären Anlagen. In vielen Bauwerkverträgen stehen Zusätze wie „oder ähnlich“. Manchmal behalten sich Baufirmen „technische Änderungen“ vor. Alle Zusatzleistungen erzeugen jedoch Kosten, vor denen der Vertrag den Bauherren schützen sollte.

Die Zahlungsmodalitäten sind ein weiterer Punkt. Grundsätzlich ist der Bauherr verpflichtet, die volle Summe nach Fertigstellung zu zahlen. Teilzahlungen können vereinbart werden, doch hier gilt: erst nach korrekter Ausführung der Teilleistungen. Der Bauwerkvertrag sollte präzise Zeitpläne enthalten mit konkreten Vorgaben wie etwa Kalenderwochen. Die einzelnen Ratenschritte müssen unmissverständlich benannt sein.

Unverzichtbar: die Hilfe eines Sachverständigen

Verzögert sich die Bauzeit? Fällt Mehrarbeit an? Dann entstehen Mehrkosten, die idealerweise der verursachende Bauunternehmer trägt. Der Bauherr kann sich mit Klauseln im Bauvertrag schützen, die den Festpreis als absolutes Fixum deklarieren. So sichert er sich auch vor Material- oder Lohnkosten ab, die sich zwischenzeitlich erhöhen. Wer haftet schließlich für Baumängel? Laut Gesetz die Baufirma, und zwar fünf Jahre lang. Geht sie jedoch insolvent, bleibt der Bauherr auf den Kosten sitzen. Daher empfehlen Sachverständige, dass im Bauwerkvertrag eine Sicherheit festgeschrieben wird. Fünf Prozent der Bausumme sollte die Baufirma hinterlegen.

Fazit: Der Bauherr sollte den Bauwerkvertrag unbedingt durch Sachverständige prüfen lassen. Die Kosten für einen Baurechtsanwalt oder Notar sind im Verhältnis zu den Baukosten gering. Ein Tipp vorab: Die Verbraucherzentralen bieten Muster-Baubeschreibungen mit Checklisten und Begleitheften zu den technischen Begriffen.

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