Ratgeber

Finanzamt: Ermittlung ortsüblicher Pacht für Gewerbe

Autor:
Redaktion

Die ortsübliche Miete bei Gewerbe-Immobilien wird zu Vergleichs-Zwecken oftmals vom Finanzamt geschätzt. Aber nicht alle Schätz-Methoden sind erlaubt.

Es kann immer mal wieder vorkommen, dass das Finanzamt zu Vergleichs-Zwecken die ortsübliche Miete einer Gewerbe-Immobilie durch einen Sachverständigen ermitteln lässt, um zu prüfen, ob die gezahlte Miete eines Unternehmens korrekt ist. Generell gibt es keine Vorschriften dazu, wie der Sachverständige dabei vorzugehen hat.

Schätzungen der ortsüblichen Pacht erweisen sich manchmal als schwierig

Laut einem Urteil vom 10. Oktober 2018 (Az. IX R 30/17) des Bundesfinanzhofes (BFH) wurde das EOP-Verfahren zur Schätzung der ortsüblichen Pacht für eine Gewerbe-Immobilie nun ausgeschlossen.

Die EOP-Methode ist ein Verfahren, bei der die marktübliche Ortsmiete alleine anhand statistischer Annahmen und betriebswirtschaftlicher Grundsätze ermittelt wird. Im vorliegenden Fall ging es um ein Ehepaar. Die Ehefrau hatte eine Gewerbe-Immobilie an ihren Mann verpachtet. Das Finanzamt ging von einer zu günstigen Miete aus, nachdem es im Internet zu den ortsüblichen Mieten recherchiert hatte. Kurzerhand wurden der Ehefrau die Werbekosten entsprechend gekürzt.

Das Ehepaar ging kurzerhand vor das Finanzgericht. Dieses beauftragte einen Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Marktpacht. Da es aber keine vergleichbaren Mietobjekte gab, stützte sich der Sachverständige ebenfalls auf die EOP-Methode und kam zum gleichen Ergebnis wie das Finanzamt.

Das EOP-Verfahren ist zur Schätzung nicht mehr zugelassen

Der BFH hob dieses Urteil nun mit der Begründung auf, dass es zwar keine rechtlichen Vorgaben zur Methode der Wertermittlung gebe, aber es sei eine Grenze überschritten, wenn der Sachverständige aufgrund der von ihm gewählten Methode letztlich etwas anderes ermittelt als die ortsübliche Miete oder Pacht. Die EOP-Methode überschreite diese Grenze, da sie anhand von statistischen Annahmen allenfalls den Markt global abbilden könne. Das Gesetz verlangt aber, dass man auf den örtlichen Markt blickt.

Nun geht der Fall zurück an das Finanzamt, dieses muss die ortsübliche Marktpacht noch einmal ermitteln. Laut BFH genügt dafür eine Schätzung unter Mitwirkung eines ortskundigen erfahrenen Sachverständigen. Wenn das Finanzamt nicht zu einem eindeutigen Ergebnis kommt, dann geht das zu Lasten des Finanzamtes. Dieses hat die objektive Beweislast zu tragen.

Fazit: Das Finanzamt muss bei der Schätzung realistisch bleiben

Das Finanzamt muss bei einer Schätzung der ortsüblichen Pacht einer Gewerbe-Immobilie realistisch bleiben und das Zustandekommen der Schätzung nachvollziehbar nachweisen können.

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