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Ratgeber

Maß der baulichen Nutzung

Autor:
Redaktion

Ein GRZ-Rechner ist eine große Hilfe bei der Planung von Bauvorhaben. Er gibt Aufschluss, ob ein Objekt eine Chance hat, genehmigt zu werden.

GRZ, GFZ und BMZ - Begriffe in der Baunutzungsverordnung

Die als BauNVO abgekürzte Verordnung nennt Maßzahlen für die Bebauungsdichte und gibt Richtwerte vor, welche die Baudichte bestimmter Gebiete festsetzen. Die Gemeinden sind an die Baunutzungsverordnung gebunden, dürfen also nur etwas festsetzen, was die Baunutzungsverordnung zulässt. Um die Regelungen der Gemeinde zu verstehen, sollten Bauherren verschiedene Begriffe der Verordnung kennen.

Einige Beispiele aus der BauNVO

Die Grundflächenzahl (GRZ nach § 19) errechnet sich aus dem Verhältnis von überbauter Fläche zur Gesamtfläche eines Grundstücks.

GRZ 0,35 bedeutet, dass 35 Prozent eines Grundstücks überbaut werden dürfen. Damit sind alle baulichen Anlagen, also nicht nur das Haus, sondern auch Nebengebäude und befestigte Flächen gemeint. Bei Nebenanlagen darf die Fläche um 50 Prozent überschritten werden. Im genannten Fall darf also ein Baugrundstück von 500 Quadratmetern, mit Bauwerken, die eine Grundfläche von höchstens 175 Quadratmetern belegen, bebaut werden.

Die Geschossflächenzahl (GFZ nach § 20) ist das Verhältnis aller vollen Geschossflächen zur Grundstückfläche.

Bei einer GFZ 0,8 dürfen alle Geschossflächen, bei einem Grundstück von 500 Quadratmetern, zusammen höchstens 400 Quadratmeter betragen. Zusammen mit der GRZ von 0,35 wären beispielsweise zwei Geschosse zu je 175 Quadratmetern oder vier Geschosse zu je 100 Quadratmetern denkbar.

Die Baumassenzahl (BMZ nach § 21) gibt das Verhältnis vom umbauten Volumen - ab dem Fußboden des untersten bis zur Decke des obersten Geschosses - an. Die Verordnung erwähnt Masse, obwohl damit Volumen gemeint ist. Diese Größe ist bei Industriebauten von Bedeutung.

Auswirkungen auf die Gemeindesatzungen

Die Gemeinden sind in ihren Satzungen weitgehend frei, welche Flächen und Gebiete sie wie ausweisen. Sie müssen sich aber nach den Einteilungen des § 1 Abs. 1 BauNVO richten und können Bauflächen als Wohnbauflächen (W), Gemischte Bauflächen (M), Gewerbliche Bauflächen (G) und Sonderbauflächen (S) ausweisen. Ferner haben sie die Option nach § 1 Abs. 2 BauNVO die Baugebiete in Kleinsiedlungsgebiete (WS), reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete (WA), besondere Wohngebiete (WB), Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI), Kerngebiete (MK), Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI) oder Sondergebiete (SO) aufzuteilen.

Diese Regelungen bestimmen beispielsweise, wo eine Tankstelle errichtet werden darf. Sie darf immer in Dorf- und Mischgebieten sowie in Gewerbe- und Industriegebieten stehen. Sie kann in Ausnahmefällen auch in einem Kleinsiedlungs-, allgemeinen oder besonderen Wohngebiet gebaut werden sowie im Kerngebiet. In einem reinen Wohngebiet ist eine Tankstelle nicht erlaubt.

Das Erstellen der Pläne erfolgt nach strengen Regeln. In der ersten Stufe stellt die Gemeinde einen Flächennutzungsplan des gesamten Gemeindegebiets auf. Die Gemeinde muss dabei eventuelle Landesgesetze beachten. Sie kann Neubaugebiete ausweisen und bestimmen ob diese Wohn- oder Mischgebiete sind und vieles mehr.

Im Rahmen des Flächennutzungsplans darf die Gemeinde auch die bauliche Nutzung festlegen. Hier genügt es, die Geschoßflächenzahl (GFZ), die Baumassenzahl (BMZ) oder die Höhe der baulichen Anlagen festzuschreiben. Die Gemeinde muss im Flächennutzungsplan keine Angaben zur baulichen Nutzung machen.

In der zweiten Stufe legen die Gemeinden den Bebauungsplan fest. Die Gemeinde typisiert die Baugebiete nach den Vorschriften des erwähnten § 1 Abs. 2 BauNVO. Dabei legt sie auch das Maß der baulichen Nutzung fest. Folgendes ist möglich:

  • Festlegen der Grundflächenzahl (GRZ) beziehungsweise der Grundflächen der baulichen Anlage.
  • Festschreiben der Geschoßflächenzahl (GFZ) oder der Geschossfläche beziehungsweise der Baumassenzahl oder der Baumasse.
  • Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse.
  • Bestimmung der Höhe baulicher Anlagen.

Der § 16 Abs. 3 der BauNVO bestimmt, dass immer die GRZ oder die Grundfläche der baulichen Anlage zu nennen sind. Die anderen Größen sind nur festzulegen, wenn dies für das Orts- oder Landschaftsbild von Bedeutung ist.

Damit ist die Grundflächenzahl (GRZ) von entscheidender Bedeutung, ob ein Bauvorhaben genehmigt wird oder nicht.

Was bei der Ermittlung der Grundflächenzahl zu beachten ist

Maßgeblich ist die Fläche des Baugrundstücks. Das ist der Bereich, der im ausgewiesenen Bauland und hinter der Straßenbegrenzungslinie, die im Bebauungsplan festgesetzt ist, liegt. Ein Grundstück kann beispielsweise über die Baugrenze eines Ortes hinausgehen. Daher ist nur der Teil von Bedeutung, der tatsächlich laut Bauplan bebaubar ist. Sollte keine Straßenbegrenzungslinie vorhanden sein, ist die tatsächliche Straßengrenze zu berücksichtigen.

Für die Grundfläche der Bebauung sind auch Garagen und Stellplätzen mit Zufahrten zu berücksichtigen, sowie Nebenanlagen und Bauten die unterhalb der Geländeoberfläche liegen. Nebenanlagen sind beispielsweise Ställe oder Flächen, die der Nutzung von Solarenergie oder Erdwärme dienen. Unter Bauten, die unter dem Gelände liegen, sind Hohlräume für Tanks und Ähnliches zu verstehen, keine Keller unter dem Haupthaus.

Die festgelegte Grundflächenzahl darf durch Garagen und Stellplätze und Nebengebäude um 50 Prozent überschritten werden. Insgesamt darf aber die Grundflächenzahl nicht über 0,8 betragen.

Beispiel: Die Gemeinde schreibt GRZ 0,6 vor, durch Nebengebäude wird eine GRZ von 0,85 erreicht. Dies überschreitet die GRZ zwar nicht um mehr als 50 Prozent, trotzdem ist dies nicht zulässig, da eine GRZ von höchstens 0,8 erlaubt ist. Aber in Ausnahmefällen darf auch diese Grenze überschritten werden.

Wichtig ist, dass die natürlichen Funktionen des Bodens weitgehend erhalten bleiben. Ein Kiesweg statt eines gepflasterten Weges kann dazu beitragen. Auch wenn das Einhalten der Grenzen die Nutzung des Grundstückes stark erschwert, ist eine Ausnahme möglich.

Wenn sich bei der Berechnung des GRZ zeigt, dass der festgelegte Wert überschritten wird oder die Grenze von 0,8 nicht eingehalten werden kann, sollten Bauherren mit der Gemeinde Kontakt aufnehmen und über eine Ausnahmeregel verhandeln.

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